5aaa403ccadc676c96267f2c28596087084b10a1-xlarge

Pytanie:

Gmina jest czynnym podatnikiem VAT. Zmierza dokonać zamiany nieruchomości (działki niezabudowanej, która jest ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego, jako teren pod zabudowę zagrodową), pomiędzy gminą a osobą fizyczną. Zamiana nieruchomość pomiędzy stronami ma odbyć się bezgotówkowo w formie aktu notarialnego. Powierzchnie obu działek zamienianych ujętych w planie zagospodarowania przestrzennego, jako teren pod zabudowę zagrodową, mają zbliżone powierzchnie.

1. Czy dokonanie zamiany nieruchomości pomiędzy gminą o osobą fizyczną jest odpłatną dostawą towarów podlegającą opodatkowaniu VAT?

2. W przypadku odpowiedzi pozytywnej na pytanie pierwsze, jaką gmina powinna przyjąć wartość nieruchomości do wystawienia faktury, jeśli gmina nie robiła operatu szacunkowego zamiany nieruchomości, ponieważ zamiana miała odbyć się bezgotówkowo?

Odpowiedź:

Opodatkowaniu VAT podlegają przede wszystkim odpłatne dostawy towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju – zob. art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

O odpłatności dostaw towarów oraz świadczenia usług można mówić wtedy, gdy są dokonywane za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie to najczęściej ma formę pieniężną, jednak nie jest tak zawsze. Odpłatnymi dostawami towarów oraz odpłatnie świadczonymi usługami są również czynności wykonywane za wynagrodzeniem w naturze (np. w szczególności w formie towarów lub usług), w tym transakcje barterowe (zamiana towarów na towary, towarów na usługi, usług na usługi oraz usług na towary) oraz częściowo barterowe.

Powoduje to, że w przedstawionej sytuacji gmina dokona na rzecz osoby prywatnej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT odpłatnej dostawy gruntu. Przy czym ponieważ dostawa ta nie będzie objęta zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (gdyż jej przedmiotem jest teren, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę), dostawa ta będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej 23% (zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ea pkt 1 ustawy o VAT).

W świetle przepisów art. 29a ustawy o VAT przyjmuje się przy tym, że podstawę opodatkowania w przypadku zapłaty w naturze należy ustalać w oparciu o wartość otrzymywanych towarów lub usług. W konsekwencji w przedstawionej sytuacji podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość netto (tj. wartość pomniejszona o przypadający na tę kwotę podatek VAT) otrzymywanej przez gminę w zamian działki. Wartość tę gmina może oszacować we własnym zakresie (przepisy VAT nie wymagają pomocowania się w tym zakresie opiniami rzeczoznawców).

Art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 15, art. 29a oraz art. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ea pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.).

Autor: Tomasz Krywan

Autor: Tomasz Krywan

doradca podatkowy, specjalista od podatku VAT. Stały współpracownik największych redakcji podatkowych w Polsce - w ciągu ostatnich lat na łamach publikacji podatkowych opracował kilkanaście tysięcy odpowiedzi na pytania podatników oraz kilkaset artykułów i komentarzy.